{"id":92,"date":"2026-10-04T22:30:33","date_gmt":"2026-10-04T20:30:33","guid":{"rendered":"https:\/\/geo.you2.pl\/?p=92"},"modified":"2026-10-04T22:30:37","modified_gmt":"2026-10-04T20:30:37","slug":"umowa-przedwstepna-dzialki-zadatek-notariusz-koszty-na-co-uwazac","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/geo.you2.pl\/index.php\/2026\/10\/04\/umowa-przedwstepna-dzialki-zadatek-notariusz-koszty-na-co-uwazac\/","title":{"rendered":"Umowa przedwst\u0119pna dzia\u0142ki &#8211; zadatek, notariusz, koszty &#8211; na co uwa\u017ca\u0107?"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Znalaz\u0142e\u015b dzia\u0142k\u0119, ale kupuj\u0105cy czeka na kredyt, a sprzedaj\u0105cy musi jeszcze wydzieli\u0107 parcel\u0119? Wtedy podpisuje si\u0119 umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105 sprzeda\u017cy dzia\u0142ki.<\/strong> To dokument, kt\u00f3ry ma zabezpieczy\u0107 obie strony na kilka miesi\u0119cy przed aktem notarialnym. \u0179le napisana umowa przedwst\u0119pna niczego jednak nie gwarantuje: zadatek okazuje si\u0119 zaliczk\u0105, termin mija bez konsekwencji, a sprzedaj\u0105cy mo\u017ce bez wi\u0119kszego ryzyka sprzeda\u0107 dzia\u0142k\u0119 komu\u015b, kto zap\u0142aci wi\u0119cej.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W tym poradniku wyja\u015bniamy, czym jest <strong>umowa przedwst\u0119pna dzia\u0142ki<\/strong>, kiedy wystarczy <strong>forma pisemna<\/strong>, a kiedy potrzebny jest <strong>akt notarialny<\/strong>, czym r\u00f3\u017cni si\u0119 <strong>zadatek od zaliczki<\/strong>, jakie zapisy musz\u0105 si\u0119 w niej znale\u017a\u0107 i co zrobi\u0107, gdy druga strona si\u0119 wycofuje. Na ko\u0144cu znajdziesz przyk\u0142adowe klauzule i list\u0119 najcz\u0119stszych b\u0142\u0119d\u00f3w, zar\u00f3wno po stronie kupuj\u0105cego, jak i sprzedaj\u0105cego.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-group has-border-color has-background is-layout-flow wp-block-group-is-layout-flow\" style=\"border-color:#7cb774;border-width:1px;border-radius:12px;background-color:#e8f5e9;padding-top:20px;padding-right:24px;padding-bottom:20px;padding-left:24px\">\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Najwa\u017cniejsze w skr\u00f3cie<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Wybierz akt notarialny.<\/strong> Tylko wtedy mo\u017cesz w s\u0105dzie wymusi\u0107 zawarcie umowy sprzeda\u017cy i wpisa\u0107 roszczenie do ksi\u0119gi wieczystej. Umowa w zwyk\u0142ej formie pisemnej daje prawo jedynie do odszkodowania.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Napisz wprost \u201ezadatek\u201d.<\/strong> Gdy umow\u0119 zerwie sprzedaj\u0105cy, kupuj\u0105cy mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 dwukrotno\u015bci zadatku, a gdy zerwie j\u0105 kupuj\u0105cy, sprzedaj\u0105cy zatrzymuje zadatek. Zaliczka zawsze wraca do wp\u0142acaj\u0105cego.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Wpisz konkretny termin<\/strong> zawarcia umowy przyrzeczonej. Roszczenia przedawniaj\u0105 si\u0119 po roku od tej daty.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Opisz dzia\u0142k\u0119 jak w ksi\u0119dze wieczystej:<\/strong> numer KW, numer dzia\u0142ki ewidencyjnej, obr\u0119b, powierzchni\u0119. Do tego cena, spos\u00f3b zap\u0142aty i warunki, np. kredyt albo podzia\u0142.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Koszt jest niewielki.<\/strong> Przy dzia\u0142ce za 300 000 z\u0142 maksymalna taksa notarialna za umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105 to ok. 1 212 z\u0142 z VAT, plus 150 z\u0142 za wpis roszczenia.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Spis tre\u015bci<\/h3>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"#czym-jest\">Czym jest umowa przedwst\u0119pna sprzeda\u017cy dzia\u0142ki?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#forma\">Forma pisemna czy akt notarialny?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#elementy\">Co musi zawiera\u0107 umowa przedwst\u0119pna dzia\u0142ki?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#zadatek\">Zadatek czy zaliczka?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#terminy\">Terminy i przedawnienie<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#warunki\">Warunki: kredyt, podzia\u0142, WZ, pierwokup<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#kupujacy\">Na co uwa\u017ca\u0107 jako kupuj\u0105cy?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#sprzedajacy\">Na co uwa\u017ca\u0107 jako sprzedaj\u0105cy?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#koszty\">Ile kosztuje umowa przedwst\u0119pna u notariusza?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#wycofanie\">Co zrobi\u0107, gdy druga strona si\u0119 wycofuje?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#klauzule\">Przyk\u0142adowe zapisy, kt\u00f3re warto mie\u0107 w umowie<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#bledy\">Najcz\u0119stsze b\u0142\u0119dy<\/a><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 id=\"czym-jest\" class=\"wp-block-heading\">Czym jest umowa przedwst\u0119pna sprzeda\u017cy dzia\u0142ki?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Umowa przedwst\u0119pna to umowa, w kt\u00f3rej strony zobowi\u0105zuj\u0105 si\u0119 zawrze\u0107 w przysz\u0142o\u015bci inn\u0105, \u015bci\u015ble okre\u015blon\u0105 umow\u0119, tzw. <strong>umow\u0119 przyrzeczon\u0105<\/strong> (art. 389 \u00a7 1 Kodeksu cywilnego). Przy dzia\u0142ce umow\u0105 przyrzeczon\u0105 jest w\u0142a\u015bciwa umowa sprzeda\u017cy w formie aktu notarialnego, kt\u00f3ra przenosi w\u0142asno\u015b\u0107 na kupuj\u0105cego.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sama umowa przedwst\u0119pna <strong>nie przenosi w\u0142asno\u015bci<\/strong>. Po jej podpisaniu dzia\u0142ka nadal nale\u017cy do sprzedaj\u0105cego, a kupuj\u0105cy ma jedynie roszczenie o zawarcie umowy sprzeda\u017cy. Si\u0142a tego roszczenia zale\u017cy od formy umowy i od tego, co w niej zapisano.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105 zawiera si\u0119 najcz\u0119\u015bciej, gdy:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>kupuj\u0105cy czeka na <strong>decyzj\u0119 kredytow\u0105<\/strong>, a bank wymaga umowy przedwst\u0119pnej do z\u0142o\u017cenia wniosku,<\/li>\n\n\n\n<li>sprzedaj\u0105cy musi najpierw przeprowadzi\u0107 <a href=\"https:\/\/geolandia.pl\/blog\/podzial-dzialki-przed-sprzedaza-czy-warto-kompletny-poradnik-krok-po-kroku\">podzia\u0142 dzia\u0142ki<\/a>, za\u0142o\u017cy\u0107 ksi\u0119g\u0119 wieczyst\u0105 lub uregulowa\u0107 stan prawny (np. po spadku),<\/li>\n\n\n\n<li>kupuj\u0105cy chce przed zakupem uzyska\u0107 <strong>warunki zabudowy<\/strong> lub warunki przy\u0142\u0105czenia medi\u00f3w,<\/li>\n\n\n\n<li>dzia\u0142ce przys\u0142uguje komu\u015b <strong>prawo pierwokupu<\/strong> (np. gminie lub KOWR),<\/li>\n\n\n\n<li>sprzedaj\u0105cy chce sprzeda\u0107 dzia\u0142k\u0119 dopiero po up\u0142ywie 5 lat od nabycia, \u017ceby nie p\u0142aci\u0107 podatku, a kupuj\u0105cego chce \u201ezarezerwowa\u0107\u201d ju\u017c dzi\u015b.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Umowa rezerwacyjna to nie to samo.<\/strong> Biura nieruchomo\u015bci cz\u0119sto proponuj\u0105 \u201erezerwacj\u0119\u201d dzia\u0142ki za op\u0142at\u0105. Je\u017celi taki dokument nie okre\u015bla istotnych postanowie\u0144 umowy sprzeda\u017cy (strony, dzia\u0142ka, cena), nie jest umow\u0105 przedwst\u0119pn\u0105 i nie daje roszczenia o zawarcie umowy, najwy\u017cej o zwrot op\u0142aty.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"forma\" class=\"wp-block-heading\">Forma pisemna czy akt notarialny \u2013 kt\u00f3r\u0105 wybra\u0107?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prawo nie wymaga, by umowa przedwst\u0119pna dzia\u0142ki by\u0142a zawarta u notariusza. Forma ma jednak ogromne znaczenie dla tego, co mo\u017cesz zrobi\u0107, gdy druga strona si\u0119 wycofa. Kodeks cywilny przewiduje dwa skutki umowy przedwst\u0119pnej (art. 390 KC):<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>s\u0142abszy skutek<\/strong> \u2013 przy zwyk\u0142ej formie pisemnej mo\u017cesz \u017c\u0105da\u0107 jedynie <strong>odszkodowania<\/strong>, czyli zwrotu szkody poniesionej przez to, \u017ce liczy\u0142e\u015b na zawarcie umowy (koszty map, opinii, projektu, dojazd\u00f3w, prowizji kredytowej). Utraconego zysku czy \u201ewymarzonej dzia\u0142ki\u201d nie odzyskasz,<\/li>\n\n\n\n<li><strong>silniejszy skutek<\/strong> \u2013 gdy umowa przedwst\u0119pna ma form\u0119 wymagan\u0105 dla umowy przyrzeczonej, czyli przy nieruchomo\u015bci <strong>form\u0119 aktu notarialnego<\/strong> (art. 158 KC), mo\u017cesz <strong>dochodzi\u0107 przed s\u0105dem zawarcia umowy sprzeda\u017cy<\/strong>. Prawomocny wyrok zast\u0119puje o\u015bwiadczenie drugiej strony (art. 64 KC) i jest podstaw\u0105 wpisu do ksi\u0119gi wieczystej.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/geo.you2.pl\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/forma-umowy-przedwstepnej-dzialki-porownanie-1024x632.webp\" alt=\"Por\u00f3wnanie umowy przedwst\u0119pnej dzia\u0142ki w formie pisemnej i w formie aktu notarialnego: koszt, skutek wycofania si\u0119 strony, wpis roszczenia do ksi\u0119gi wieczystej, ochrona przed sprzeda\u017c\u0105 dzia\u0142ki innej osobie, zadatek i przedawnienie\" width=\"1200\" height=\"740\"><figcaption class=\"wp-element-caption\">Akt notarialny kosztuje wi\u0119cej, ale tylko on daje roszczenie o zawarcie umowy i mo\u017cliwo\u015b\u0107 wpisu do ksi\u0119gi wieczystej.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Akt notarialny ma jeszcze jedn\u0105, cz\u0119sto kluczow\u0105 zalet\u0119: pozwala <strong>wpisa\u0107 roszczenie kupuj\u0105cego o przeniesienie w\u0142asno\u015bci do dzia\u0142u III ksi\u0119gi wieczystej<\/strong> (art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy o ksi\u0119gach wieczystych i hipotece). Od tej chwili roszczenie dzia\u0142a tak\u017ce wobec os\u00f3b, kt\u00f3re p\u00f3\u017aniej nab\u0119d\u0105 prawa do dzia\u0142ki (art. 17). Je\u017celi sprzedaj\u0105cy mimo umowy sprzeda dzia\u0142k\u0119 komu\u015b innemu albo obci\u0105\u017cy j\u0105 hipotek\u0105, przy wpisie w\u0142asno\u015bci kupuj\u0105cego s\u0105d wykre\u015bli z urz\u0119du sprzeczne wpisy dokonane po ujawnieniu roszczenia (art. 18).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Nasza rada:<\/strong> przy dzia\u0142ce, za kt\u00f3r\u0105 p\u0142acisz zadatek liczony w dziesi\u0105tkach tysi\u0119cy z\u0142otych, wybierz akt notarialny z wpisem roszczenia do ksi\u0119gi wieczystej. Koszt to zwykle oko\u0142o 1 000\u20132 000 z\u0142, a zabezpieczenie jest niepor\u00f3wnywalnie lepsze ni\u017c przy zwyk\u0142ej umowie pisemnej.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"elementy\" class=\"wp-block-heading\">Co musi zawiera\u0107 umowa przedwst\u0119pna dzia\u0142ki?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Umowa przedwst\u0119pna <strong>musi okre\u015bla\u0107 istotne postanowienia umowy przyrzeczonej<\/strong> (art. 389 \u00a7 1 KC). Przy sprzeda\u017cy oznacza to co najmniej strony, przedmiot i cen\u0119. Bez nich nie ma umowy przedwst\u0119pnej, a s\u0105d nie b\u0119dzie mia\u0142 czego \u201eprzyrzec\u201d w wyroku.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Elementy obowi\u0105zkowe<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Strony<\/strong> \u2013 imiona, nazwiska, PESEL, adresy. Je\u015bli dzia\u0142ka jest w maj\u0105tku wsp\u00f3lnym ma\u0142\u017conk\u00f3w, umow\u0119 najlepiej podpisuj\u0105 oboje (art. 37 Kodeksu rodzinnego i opieku\u0144czego).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Dzia\u0142ka<\/strong> \u2013 numer ksi\u0119gi wieczystej, <a href=\"https:\/\/geolandia.pl\/blog\/jak-odczytac-numer-ewidencyjny-dzialki-co-oznaczaja-poszczegolne-czesci-identyfikatora\">numer dzia\u0142ki ewidencyjnej<\/a>, obr\u0119b, gmina, powierzchnia. Je\u017celi dzia\u0142ka dopiero powstanie z podzia\u0142u, do\u0142\u0105cz map\u0119 z projektem podzia\u0142u i opisz j\u0105 jak najdok\u0142adniej.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Cena<\/strong> \u2013 kwota \u0142\u0105czna (a nie tylko \u201eza m\u00b2\u201d), z zaznaczeniem, czy zawiera VAT, je\u017celi sprzedaj\u0105cym jest podatnik VAT.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Elementy, bez kt\u00f3rych umowa jest ryzykowna<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Termin zawarcia umowy przyrzeczonej<\/strong> \u2013 konkretna data (\u201edo 31 marca 2027 r.\u201d), najlepiej z miejscem (kancelaria notarialna).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zadatek lub zaliczka<\/strong> \u2013 wysoko\u015b\u0107, termin i spos\u00f3b zap\u0142aty, wyra\u017ana nazwa i skutki (wi\u0119cej ni\u017cej).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Harmonogram zap\u0142aty reszty ceny<\/strong> \u2013 przelew przed aktem, przy akcie, z kredytu bankowego, depozyt notarialny.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>O\u015bwiadczenia sprzedaj\u0105cego<\/strong> o stanie prawnym: brak hipotek, s\u0142u\u017cebno\u015bci, roszcze\u0144 os\u00f3b trzecich, um\u00f3w dzier\u017cawy, post\u0119powa\u0144 s\u0105dowych i egzekucyjnych, brak zaleg\u0142o\u015bci w podatku od nieruchomo\u015bci. Dobrze doda\u0107, \u017ce o\u015bwiadczenia maj\u0105 by\u0107 aktualne tak\u017ce w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Warunki<\/strong> \u2013 np. uzyskanie kredytu, decyzji o warunkach zabudowy, zatwierdzenia podzia\u0142u, niewykonanie prawa pierwokupu.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zgoda na wpis roszczenia<\/strong> do ksi\u0119gi wieczystej (przy akcie notarialnym).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Termin wydania dzia\u0142ki<\/strong> i stan, w jakim ma zosta\u0107 wydana (np. uprz\u0105tni\u0119ta, z wyznaczonymi granicami).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Podzia\u0142 koszt\u00f3w<\/strong> \u2013 notariusz, op\u0142aty s\u0105dowe, PCC, mapy, wznowienie granic.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zgoda na dost\u0119p do dzia\u0142ki<\/strong> przed zakupem \u2013 badania geotechniczne, pomiary, wizyty projektanta.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zanim cokolwiek podpiszesz, <a href=\"https:\/\/geolandia.pl\/blog\/jak-sprawdzic-wlasciciela-dzialki-co-mozna-znalezc-w-ksiedze-wieczystej\">sprawd\u017a ksi\u0119g\u0119 wieczyst\u0105 dzia\u0142ki<\/a> oraz <a href=\"https:\/\/geolandia.pl\/blog\/jak-sprawdzic-mpzp-przed-zakupem-dzialki\">miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego<\/a>. Umowa przedwst\u0119pna nie naprawi wad dzia\u0142ki, o kt\u00f3rych nikt nie wiedzia\u0142 w dniu jej podpisania.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"zadatek\" class=\"wp-block-heading\">Zadatek czy zaliczka \u2013 co wpisa\u0107 do umowy przedwst\u0119pnej?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">To najwa\u017cniejsza decyzja finansowa przy umowie przedwst\u0119pnej. Obie wp\u0142aty zostaj\u0105 zaliczone na poczet ceny, je\u015bli dojdzie do sprzeda\u017cy. R\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 tym, co si\u0119 z nimi dzieje, gdy do sprzeda\u017cy <strong>nie dojdzie<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Zadatek<\/strong> (art. 394 KC) dzia\u0142a jak gwarancja: je\u017celi jedna strona nie wykona umowy, druga mo\u017ce bez wyznaczania dodatkowego terminu od niej odst\u0105pi\u0107 i <strong>zatrzyma\u0107 otrzymany zadatek<\/strong>, a je\u015bli to ona go da\u0142a \u2013 <strong>\u017c\u0105da\u0107 sumy dwukrotnie wy\u017cszej<\/strong>. Gdy umowa zostanie rozwi\u0105zana albo nie dojdzie do skutku z przyczyn, za kt\u00f3re nie odpowiada \u017cadna ze stron (lub odpowiadaj\u0105 obie), zadatek po prostu wraca.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Zaliczka<\/strong> nie ma w Kodeksie cywilnym \u017cadnej szczeg\u00f3lnej funkcji. Je\u017celi do sprzeda\u017cy nie dojdzie, zaliczka <strong>zawsze podlega zwrotowi<\/strong>, niezale\u017cnie od tego, kto zawini\u0142. Poszkodowana strona mo\u017ce jedynie dochodzi\u0107 odszkodowania na zasadach og\u00f3lnych, ale musi udowodni\u0107 szkod\u0119 i jej wysoko\u015b\u0107.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/geo.you2.pl\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/zadatek-czy-zaliczka-umowa-przedwstepna-wykres-1024x614.webp\" alt=\"Wykres s\u0142upkowy: kupuj\u0105cy wp\u0142aci\u0142 30 000 z\u0142. Gdy wycofa si\u0119 sprzedaj\u0105cy, przy zadatku kupuj\u0105cy odzyskuje 60 000 z\u0142, a przy zaliczce 30 000 z\u0142. Gdy wycofa si\u0119 kupuj\u0105cy, przy zadatku traci ca\u0142e 30 000 z\u0142, a zaliczk\u0119 odzyskuje. Gdy nikt nie ponosi winy, w obu przypadkach wraca 30 000 z\u0142.\" width=\"1200\" height=\"720\"><figcaption class=\"wp-element-caption\">Ta sama kwota 30 000 z\u0142 mo\u017ce oznacza\u0107 zysk 30 000 z\u0142 albo strat\u0119 30 000 z\u0142 \u2013 zale\u017cnie od tego, czy jest zadatkiem.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Sytuacja<\/th><th>Zadatek<\/th><th>Zaliczka<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Dochodzi do sprzeda\u017cy<\/td><td>Zaliczany na poczet ceny<\/td><td>Zaliczana na poczet ceny<\/td><\/tr><tr><td>Wycofuje si\u0119 sprzedaj\u0105cy<\/td><td>Kupuj\u0105cy mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 <strong>dwukrotno\u015bci<\/strong> zadatku<\/td><td>Zwrot wp\u0142aty + ewentualne odszkodowanie<\/td><\/tr><tr><td>Wycofuje si\u0119 kupuj\u0105cy<\/td><td>Sprzedaj\u0105cy <strong>zatrzymuje<\/strong> zadatek<\/td><td>Zwrot wp\u0142aty, ewentualnie minus odszkodowanie<\/td><\/tr><tr><td>Nikt nie ponosi winy \/ rozwi\u0105zanie umowy<\/td><td>Zwrot w pojedynczej wysoko\u015bci<\/td><td>Zwrot w pojedynczej wysoko\u015bci<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Ile wynosi zadatek przy dzia\u0142ce?<\/strong> Przepisy nie okre\u015blaj\u0105 ani minimum, ani maksimum. W praktyce przy dzia\u0142kach spotyka si\u0119 najcz\u0119\u015bciej kwoty rz\u0119du 5\u201310% ceny. Zbyt niski zadatek nie odstrasza od zerwania umowy, a zbyt wysoki to du\u017ce ryzyko dla kupuj\u0105cego, kt\u00f3ry nie dostanie kredytu.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Uwaga na nazewnictwo.<\/strong> Nie zostawiaj w umowie sformu\u0142owa\u0144 \u201ezaliczka-zadatek\u201d, \u201eprzedp\u0142ata\u201d czy \u201ekwota rezerwacyjna\u201d. Wpisz wprost: <em>\u201ekwota 30 000 z\u0142 stanowi zadatek w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego\u201d<\/em>. Niejasny zapis to gotowy sp\u00f3r, w kt\u00f3rym s\u0105d b\u0119dzie musia\u0142 ustala\u0107, co strony mia\u0142y na my\u015bli.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"terminy\" class=\"wp-block-heading\">Terminy i przedawnienie \u2013 na co uwa\u017ca\u0107?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Termin zawarcia umowy przyrzeczonej warto zawsze wpisa\u0107 do umowy. Je\u017celi go zabraknie, umowa powinna zosta\u0107 zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stron\u0119 uprawnion\u0105, a je\u015bli <strong>w ci\u0105gu roku<\/strong> od podpisania umowy przedwst\u0119pnej nikt takiego terminu nie wyznaczy, <strong>nie mo\u017cna ju\u017c \u017c\u0105da\u0107 zawarcia umowy<\/strong> (art. 389 \u00a7 2 KC).<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/geo.you2.pl\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/umowa-przedwstepna-dzialki-os-czasu-1024x512.webp\" alt=\"O\u015b czasu sprzeda\u017cy dzia\u0142ki: sprawdzenie dzia\u0142ki, umowa przedwst\u0119pna 15.10.2026 z zadatkiem, wniosek o wpis roszczenia do ksi\u0119gi wieczystej, spe\u0142nienie warunk\u00f3w, umowa przyrzeczona do 31.03.2027; roszczenia przedawniaj\u0105 si\u0119 31.03.2028\" width=\"1200\" height=\"600\"><figcaption class=\"wp-element-caption\">Przyk\u0142adowy harmonogram transakcji. Roszczenia z umowy przedwst\u0119pnej przedawniaj\u0105 si\u0119 po roku od wyznaczonego terminu umowy przyrzeczonej.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Drugi kluczowy termin to <strong>przedawnienie<\/strong>. Roszczenia z umowy przedwst\u0119pnej \u2013 zar\u00f3wno o zawarcie umowy, jak i o odszkodowanie \u2013 przedawniaj\u0105 si\u0119 z up\u0142ywem <strong>roku od dnia, w kt\u00f3rym umowa przyrzeczona mia\u0142a by\u0107 zawarta<\/strong> (art. 390 \u00a7 3 KC). Je\u017celi w terminie z umowy druga strona nie przyjdzie do notariusza, nie czekaj miesi\u0105cami na \u201edogadanie si\u0119\u201d. Rok mija bardzo szybko.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Jak przesun\u0105\u0107 termin?<\/strong> Wy\u0142\u0105cznie aneksem w tej samej formie co umowa \u2013 przy umowie notarialnej aneks tak\u017ce sporz\u0105dza notariusz. Ustne \u201epoczekam jeszcze dwa miesi\u0105ce\u201d nie zmienia terminu ani biegu przedawnienia.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"warunki\" class=\"wp-block-heading\">Warunki w umowie przedwst\u0119pnej: kredyt, podzia\u0142, WZ, pierwokup<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dobrze napisane warunki to najlepsza ochrona zadatku. Je\u017celi umowa przewiduje, \u017ce strony zawr\u0105 umow\u0119 sprzeda\u017cy <strong>pod warunkiem<\/strong> np. uzyskania kredytu, a bank odm\u00f3wi, niewykonanie umowy nie wynika z winy kupuj\u0105cego i zadatek powinien wr\u00f3ci\u0107. Bez takiego zapisu kupuj\u0105cy ryzykuje jego utrat\u0119.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Kredyt hipoteczny<\/strong> \u2013 okre\u015bl bank lub liczb\u0119 bank\u00f3w, kwot\u0119 kredytu, termin na z\u0142o\u017cenie wniosku i obowi\u0105zek przedstawienia decyzji odmownej.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Podzia\u0142 nieruchomo\u015bci<\/strong> \u2013 wska\u017c, \u017ce sprzeda\u017c dotyczy dzia\u0142ki, kt\u00f3ra powstanie zgodnie z za\u0142\u0105czonym projektem podzia\u0142u, oraz termin na ostateczn\u0105 decyzj\u0119 zatwierdzaj\u0105c\u0105 podzia\u0142.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Warunki zabudowy lub plan miejscowy<\/strong> \u2013 je\u015bli dzia\u0142ka nie ma MPZP, kupuj\u0105cy mo\u017ce uzale\u017cni\u0107 zakup od uzyskania decyzji WZ dla konkretnego domu. Sprawd\u017a te\u017c, <a href=\"https:\/\/geolandia.pl\/blog\/plan-ogolny-gminy-2026-co-zmieni-dla-twojej-dzialki\">co dla dzia\u0142ki oznacza plan og\u00f3lny gminy<\/a>.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Prawo pierwokupu<\/strong> \u2013 mo\u017ce przys\u0142ugiwa\u0107 m.in. gminie (ustawa o gospodarce nieruchomo\u015bciami) lub Krajowemu O\u015brodkowi Wsparcia Rolnictwa. Przy takiej dzia\u0142ce umow\u0119 sprzeda\u017cy zawiera si\u0119 warunkowo, a dopiero po niewykonaniu pierwokupu \u2013 umow\u0119 przenosz\u0105c\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Dzia\u0142ka rolna<\/strong> \u2013 przy nieruchomo\u015bciach rolnych o powierzchni co najmniej 1 ha obowi\u0105zuj\u0105 ograniczenia z ustawy o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego (nabywc\u0105 co do zasady mo\u017ce by\u0107 rolnik indywidualny). Upewnij si\u0119 u notariusza, \u017ce kupuj\u0105cy w og\u00f3le mo\u017ce naby\u0107 grunt. Wi\u0119cej o r\u00f3\u017cnicach przeczytasz w artykule <a href=\"https:\/\/geolandia.pl\/blog\/dzialka-budowlana-vs-rolna-najwazniejsze-roznice\">dzia\u0142ka budowlana a rolna<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 id=\"kupujacy\" class=\"wp-block-heading\">Umowa przedwst\u0119pna dzia\u0142ki \u2013 na co uwa\u017ca\u0107 jako kupuj\u0105cy?<\/h2>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Nie p\u0142a\u0107 zadatku przed sprawdzeniem ksi\u0119gi wieczystej.<\/strong> Upewnij si\u0119, \u017ce osoba podpisuj\u0105ca umow\u0119 jest w\u0142a\u015bcicielem (lub ma pe\u0142nomocnictwo w formie aktu notarialnego) i \u017ce dzia\u0142ka nie jest obci\u0105\u017cona hipotek\u0105 ani zaj\u0119ciem komorniczym.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Sprawd\u017a przeznaczenie i dost\u0119p do drogi.<\/strong> Dzia\u0142ka bez dost\u0119pu do drogi publicznej lub ze s\u0142u\u017cebno\u015bci\u0105 o niejasnej tre\u015bci to problem, kt\u00f3rego \u017cadna umowa nie rozwi\u0105\u017ce. Zobacz te\u017c, <a href=\"https:\/\/geolandia.pl\/blog\/kupujesz-dzialke-jeden-blad-moze-kosztowac-cie-2-lata-i-dziesiatki-tysiecy\">jakie b\u0142\u0119dy przy zakupie dzia\u0142ki kosztuj\u0105 najwi\u0119cej<\/a>.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Za\u017c\u0105daj aktu notarialnego i wpisu roszczenia do KW.<\/strong> To jedyny skuteczny spos\u00f3b, by sprzedaj\u0105cy nie sprzeda\u0142 dzia\u0142ki komu\u015b, kto zaoferuje wi\u0119cej.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zabezpiecz kredyt.<\/strong> Wpisz warunek kredytowy i termin, kt\u00f3ry realnie wystarczy na decyzj\u0119 banku \u2013 w praktyce co najmniej 2\u20133 miesi\u0105ce.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>P\u0142a\u0107 na rachunek bankowy sprzedaj\u0105cego<\/strong>, nigdy got\u00f3wk\u0105 \u201edo r\u0119ki\u201d bez pokwitowania. Przy wi\u0119kszych kwotach rozwa\u017c depozyt notarialny.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Uwa\u017caj na zapisy jednostronne<\/strong>, np. prawo odst\u0105pienia tylko dla sprzedaj\u0105cego albo kara umowna obci\u0105\u017caj\u0105ca wy\u0142\u0105cznie kupuj\u0105cego.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h2 id=\"sprzedajacy\" class=\"wp-block-heading\">Umowa przedwst\u0119pna dzia\u0142ki \u2013 na co uwa\u017ca\u0107 jako sprzedaj\u0105cy?<\/h2>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>\u017b\u0105daj zadatku, nie zaliczki.<\/strong> Tylko zadatek rekompensuje miesi\u0105ce, w kt\u00f3rych dzia\u0142ka jest \u201ezamro\u017cona\u201d i nie mo\u017cesz jej sprzeda\u0107 nikomu innemu.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Nie zgadzaj si\u0119 na warunki bez terminu.<\/strong> \u201ePod warunkiem uzyskania kredytu\u201d bez daty oznacza, \u017ce kupuj\u0105cy mo\u017ce zwleka\u0107 miesi\u0105cami.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Pami\u0119taj o wpisie roszczenia.<\/strong> Je\u015bli kupuj\u0105cy nie przyjdzie do notariusza, roszczenie wpisane w KW blokuje sprzeda\u017c innej osobie. W\u0142a\u015bciciel mo\u017ce jednak \u017c\u0105da\u0107 jego wykre\u015blenia, gdy minie rok od wpisu, a kupuj\u0105cy nie z\u0142o\u017cy\u0142 w tym czasie wniosku o wpis w\u0142asno\u015bci (art. 19 ustawy o KW i hipotece). Warto te\u017c wpisa\u0107 do umowy zgod\u0119 kupuj\u0105cego na wykre\u015blenie roszczenia, je\u017celi umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Uwa\u017caj z wcze\u015bniejszym wydaniem dzia\u0142ki.<\/strong> Je\u017celi kupuj\u0105cy zacznie budow\u0119 przed aktem sprzeda\u017cy, a transakcja upadnie, rozliczenie nak\u0142ad\u00f3w b\u0119dzie trudne i kosztowne.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Wykorzystaj umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105 podatkowo.<\/strong> Dla podatku dochodowego liczy si\u0119 data <strong>umowy przenosz\u0105cej w\u0142asno\u015b\u0107<\/strong>, a nie umowy przedwst\u0119pnej. Je\u017celi kupi\u0142e\u015b dzia\u0142k\u0119 w 2021 r., mo\u017cesz podpisa\u0107 umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105 jeszcze w 2026 r., a akt sprzeda\u017cy zawrze\u0107 od 1 stycznia 2027 r. \u2013 bez 19% PIT. Szczeg\u00f3\u0142y znajdziesz w poradniku <a href=\"https:\/\/geolandia.pl\/blog\/podatek-od-sprzedazy-dzialki-2026-ile-wynosi\">podatek od sprzeda\u017cy dzia\u0142ki 2026<\/a>.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h2 id=\"koszty\" class=\"wp-block-heading\">Ile kosztuje umowa przedwst\u0119pna u notariusza?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Maksymalne stawki taksy notarialnej okre\u015bla rozporz\u0105dzenie Ministra Sprawiedliwo\u015bci. Za akt dokumentuj\u0105cy umow\u0119 zobowi\u0105zuj\u0105c\u0105 zawart\u0105 pod warunkiem lub z zastrze\u017ceniem terminu \u2013 a tak kwalifikuje si\u0119 w praktyce umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105 \u2013 maksymalna stawka wynosi <strong>po\u0142ow\u0119 stawki podstawowej<\/strong> (\u00a7 6 pkt 1 w zw. z \u00a7 3 rozporz\u0105dzenia). Do taksy dolicza si\u0119 23% VAT.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/geo.you2.pl\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/koszt-umowy-przedwstepnej-u-notariusza-wykres-1024x580.webp\" alt=\"Wykres s\u0142upkowy: maksymalna taksa notarialna z VAT za umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105 dzia\u0142ki wynosi ok. 843 z\u0142 przy cenie 150 000 z\u0142, ok. 1 212 z\u0142 przy 300 000 z\u0142, ok. 1 704 z\u0142 przy 500 000 z\u0142 i ok. 2 934 z\u0142 przy 1 000 000 z\u0142\" width=\"1200\" height=\"680\"><figcaption class=\"wp-element-caption\">Maksymalne kwoty z rozporz\u0105dzenia \u2013 notariusz mo\u017ce pobra\u0107 mniej, warto zapyta\u0107 o wycen\u0119 w kilku kancelariach.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Op\u0142ata<\/th><th>Wysoko\u015b\u0107<\/th><th>Kto zwykle p\u0142aci?<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Taksa notarialna za umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105<\/td><td>maks. \u00bd stawki z \u00a7 3 + 23% VAT<\/td><td>Zgodnie z umow\u0105, najcz\u0119\u015bciej kupuj\u0105cy<\/td><\/tr><tr><td>Wpis roszczenia do ksi\u0119gi wieczystej<\/td><td>150 z\u0142 op\u0142aty s\u0105dowej<\/td><td>Kupuj\u0105cy (to jego zabezpieczenie)<\/td><\/tr><tr><td>Wypisy aktu notarialnego<\/td><td>maks. 6 z\u0142 netto za stron\u0119<\/td><td>Strony, kt\u00f3re je otrzymuj\u0105<\/td><\/tr><tr><td>Podatek od czynno\u015bci cywilnoprawnych (PCC)<\/td><td><strong>nie dotyczy<\/strong> umowy przedwst\u0119pnej<\/td><td>\u2013 (PCC 2% p\u0142aci si\u0119 dopiero przy umowie sprzeda\u017cy)<\/td><\/tr><tr><td>Protok\u00f3\u0142 stawiennictwa (gdy druga strona nie przyjdzie)<\/td><td>maks. 200 z\u0142 netto<\/td><td>Strona, kt\u00f3ra si\u0119 stawi\u0142a<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dla por\u00f3wnania: przy samej umowie sprzeda\u017cy dzia\u0142ki budowlanej maksymalna taksa r\u00f3wnie\u017c wynosi po\u0142ow\u0119 stawki podstawowej, a przy innych gruntach \u2013 pe\u0142n\u0105 stawk\u0119. Pe\u0142ne zestawienie koszt\u00f3w transakcji znajdziesz w artyku\u0142ach o <a href=\"https:\/\/geolandia.pl\/blog\/ile-wynosi-prowizja-biura-nieruchomosci-przy-sprzedazy-dzialki\">prowizji biura nieruchomo\u015bci<\/a> i <a href=\"https:\/\/geolandia.pl\/blog\/jak-sprzedac-dzialke-bez-biura-w-2026-roku\">sprzeda\u017cy dzia\u0142ki bez po\u015brednika<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"wycofanie\" class=\"wp-block-heading\">Co zrobi\u0107, gdy druga strona wycofuje si\u0119 z umowy przedwst\u0119pnej?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Najpierw zbierz dowody, \u017ce to druga strona uchyla si\u0119 od zawarcia umowy. Wy\u015blij jej pisemne wezwanie z dat\u0105, godzin\u0105 i adresem kancelarii, a w wyznaczonym dniu staw si\u0119 u notariusza i popro\u015b o <strong>protok\u00f3\u0142 stawiennictwa<\/strong>. Dalsze kroki zale\u017c\u0105 od tego, co zapisano w umowie.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/geo.you2.pl\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/druga-strona-wycofuje-sie-z-umowy-przedwstepnej-schemat-1024x819.webp\" alt=\"Schemat post\u0119powania, gdy druga strona nie przychodzi do notariusza: wezwanie na pi\u015bmie, protok\u00f3\u0142 stawiennictwa, odst\u0105pienie i zadatek, pozew o zawarcie umowy przy akcie notarialnym albo odszkodowanie przy formie pisemnej\" width=\"1200\" height=\"960\"><figcaption class=\"wp-element-caption\">Zadatek, pozew o zawarcie umowy i odszkodowanie \u2013 trzy drogi, z kt\u00f3rych ka\u017cda ma roczny termin.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Zadatek<\/strong> \u2013 mo\u017cesz odst\u0105pi\u0107 od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu. Sprzedaj\u0105cy zachowuje zadatek, kupuj\u0105cy \u017c\u0105da zwrotu podw\u00f3jnej kwoty. To najszybsza droga, ale zamyka spraw\u0119 \u2013 dzia\u0142ki ju\u017c nie kupisz (nie sprzedasz) w tym trybie.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Pozew o zawarcie umowy przyrzeczonej<\/strong> \u2013 dost\u0119pny tylko przy umowie w formie aktu notarialnego. Prawomocny wyrok zast\u0119puje o\u015bwiadczenie woli drugiej strony. Op\u0142ata od pozwu w sprawie maj\u0105tkowej wynosi 5% warto\u015bci przedmiotu sporu (maks. 100 000 z\u0142).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Odszkodowanie<\/strong> \u2013 przy formie pisemnej i braku zadatku. Obejmuje koszty poniesione w zwi\u0105zku z umow\u0105, np. mapy, opinie, projekt, prowizje. Strony mog\u0105 w umowie przedwst\u0119pnej inaczej okre\u015bli\u0107 zakres odszkodowania (art. 390 \u00a7 1 KC), np. zastrzec kar\u0119 umown\u0105.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 id=\"klauzule\" class=\"wp-block-heading\">Przyk\u0142adowe zapisy, kt\u00f3re warto mie\u0107 w umowie przedwst\u0119pnej dzia\u0142ki<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Poni\u017csze fragmenty pokazuj\u0105, jak precyzyjnie formu\u0142owa\u0107 najwa\u017cniejsze postanowienia. Nie stanowi\u0105 kompletnego wzoru umowy \u2013 ostateczn\u0105 tre\u015b\u0107 zawsze ustal z notariuszem.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Zadatek:<\/strong> \u201eNa zabezpieczenie wykonania niniejszej umowy Kupuj\u0105cy zap\u0142aci Sprzedaj\u0105cemu kwot\u0119 30 000 z\u0142 tytu\u0142em zadatku w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego, przelewem na rachunek bankowy nr \u2026, w terminie 3 dni od dnia zawarcia umowy. Zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny.\u201d<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Termin:<\/strong> \u201eStrony zobowi\u0105zuj\u0105 si\u0119 zawrze\u0107 umow\u0119 sprzeda\u017cy w terminie do dnia 31 marca 2027 r. w Kancelarii Notarialnej \u2026 w \u2026, w dniu i o godzinie wskazanej przez Kupuj\u0105cego w zawiadomieniu wys\u0142anym co najmniej 7 dni wcze\u015bniej.\u201d<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Warunek kredytowy:<\/strong> \u201eJe\u017celi Kupuj\u0105cy, mimo z\u0142o\u017cenia do dnia 30 listopada 2026 r. wniosk\u00f3w w co najmniej dw\u00f3ch bankach, nie uzyska kredytu w kwocie 240 000 z\u0142 i przedstawi Sprzedaj\u0105cemu decyzje odmowne, ka\u017cda ze stron mo\u017ce od umowy odst\u0105pi\u0107, a zadatek podlega zwrotowi w pojedynczej wysoko\u015bci w terminie 7 dni.\u201d<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Stan prawny:<\/strong> \u201eSprzedaj\u0105cy o\u015bwiadcza, \u017ce dzia\u0142ka nie jest obci\u0105\u017cona ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami os\u00f3b trzecich ani umowami dzier\u017cawy, i zobowi\u0105zuje si\u0119 nie obci\u0105\u017ca\u0107 jej do dnia zawarcia umowy sprzeda\u017cy.\u201d<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h2 id=\"bledy\" class=\"wp-block-heading\">Najcz\u0119stsze b\u0142\u0119dy przy umowie przedwst\u0119pnej sprzeda\u017cy dzia\u0142ki<\/h2>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Wp\u0142ata nazwana \u201ezaliczk\u0105\u201d<\/strong>, cho\u0107 strony chcia\u0142y zadatku \u2013 w razie zerwania umowy kwota po prostu wraca.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zwyk\u0142a forma pisemna przy du\u017cej transakcji<\/strong> \u2013 brak mo\u017cliwo\u015bci wymuszenia sprzeda\u017cy i wpisu roszczenia do KW.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Brak konkretnego terminu<\/strong> albo przekroczenie rocznego terminu przedawnienia.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Nieprecyzyjny opis dzia\u0142ki<\/strong> \u2013 sam adres lub \u201ecz\u0119\u015b\u0107 dzia\u0142ki nr 123\u201d bez mapy i powierzchni.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Warunek kredytowy bez szczeg\u00f3\u0142\u00f3w<\/strong> \u2013 sp\u00f3r o to, czy kupuj\u0105cy naprawd\u0119 stara\u0142 si\u0119 o kredyt.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Podpis tylko jednego z ma\u0142\u017conk\u00f3w<\/strong> przy dzia\u0142ce z maj\u0105tku wsp\u00f3lnego.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zadatek wp\u0142acony got\u00f3wk\u0105 bez pokwitowania<\/strong> \u2013 trudny do udowodnienia w s\u0105dzie.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zmiana terminu \u201ena s\u0142owo\u201d<\/strong> zamiast aneksu w formie umowy.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Podsumowanie<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Umowa przedwst\u0119pna sprzeda\u017cy dzia\u0142ki jest tak dobra, jak jej najs\u0142abszy zapis. Najwi\u0119cej bezpiecze\u0144stwa daje <strong>akt notarialny z wpisem roszczenia do ksi\u0119gi wieczystej<\/strong>, wyra\u017anie nazwany <strong>zadatek<\/strong>, <strong>konkretna data<\/strong> umowy przyrzeczonej i precyzyjnie opisane warunki. Kosztuje to zwykle od kilkuset do 2\u20133 tysi\u0119cy z\u0142otych \u2013 niewiele w por\u00f3wnaniu z kwot\u0105 zadatku, kt\u00f3r\u0105 chroni.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Szukasz dzia\u0142ki albo chcesz j\u0105 sprzeda\u0107? Przejrzyj <a href=\"https:\/\/geolandia.pl\/oferty\">oferty dzia\u0142ek na Geolandia.pl<\/a> lub <a href=\"https:\/\/geolandia.pl\/dodaj-ogloszenie\">dodaj og\u0142oszenie<\/a> i dotrzyj bezpo\u015brednio do kupuj\u0105cych. Je\u017celi nie wiesz, jak\u0105 cen\u0119 wpisa\u0107 do umowy, przeczytaj, <a href=\"https:\/\/geolandia.pl\/blog\/jak-wycenic-dzialke-sprawdz-ile-naprawde-warta-jest-twoja-dzialka\">jak wyceni\u0107 dzia\u0142k\u0119<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 id=\"zrodla\" class=\"wp-block-heading\">\u0179r\u00f3d\u0142a i podstawa prawna<\/h2>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/isap.sejm.gov.pl\/isap.nsf\/DocDetails.xsp?id=WDU19640160093\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. \u2013 Kodeks cywilny<\/a> (tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 795), art. 64, 158, 389, 390, 394, 483\u2013484.<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/isap.sejm.gov.pl\/isap.nsf\/DocDetails.xsp?id=WDU19820190147\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o ksi\u0119gach wieczystych i hipotece<\/a>, art. 16\u201319.<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/isap.sejm.gov.pl\/isap.nsf\/DocDetails.xsp?id=WDU20041481564\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Rozporz\u0105dzenie Ministra Sprawiedliwo\u015bci z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej<\/a> (tekst jedn. Dz.U. 2024 poz. 1566), \u00a7 3, \u00a7 6, \u00a7 10, \u00a7 12.<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/isap.sejm.gov.pl\/isap.nsf\/DocDetails.xsp?id=WDU20051671398\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach s\u0105dowych w sprawach cywilnych<\/a> (tekst jedn. Dz.U. 2025 poz. 1228), art. 13 ust. 2, art. 43.<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/isap.sejm.gov.pl\/isap.nsf\/DocDetails.xsp?id=WDU20000860959\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Ustawa z dnia 9 wrze\u015bnia 2000 r. o podatku od czynno\u015bci cywilnoprawnych<\/a> (tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 191), art. 1.<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/isap.sejm.gov.pl\/isap.nsf\/DocDetails.xsp?id=WDU20030640592\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego<\/a> (tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 941), art. 1a, 2a.<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/isap.sejm.gov.pl\/isap.nsf\/DocDetails.xsp?id=WDU19971150741\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomo\u015bciami<\/a>, art. 109.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"has-small-font-size wp-block-paragraph\"><em>Stan prawny na pa\u017adziernik 2026 r. Artyku\u0142 ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Przed podpisaniem umowy skonsultuj jej tre\u015b\u0107 z notariuszem, radc\u0105 prawnym lub adwokatem.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Znalaz\u0142e\u015b dzia\u0142k\u0119, ale kupuj\u0105cy czeka na kredyt, a sprzedaj\u0105cy musi jeszcze wydzieli\u0107 parcel\u0119? Wtedy podpisuje si\u0119 umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105 sprzeda\u017cy dzia\u0142ki. To dokument, kt\u00f3ry ma zabezpieczy\u0107 obie strony na kilka miesi\u0119cy przed aktem notarialnym. \u0179le napisana umowa przedwst\u0119pna niczego jednak nie gwarantuje: zadatek okazuje si\u0119 zaliczk\u0105, termin mija bez konsekwencji, a sprzedaj\u0105cy mo\u017ce bez wi\u0119kszego ryzyka [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":94,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-92","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-bez-kategorii"],"faq":[{"question":"Czy umowa przedwst\u0119pna dzia\u0142ki musi by\u0107 u notariusza?","answer":"Nie, ale warto. Tylko akt notarialny pozwala wymusi\u0107 sprzeda\u017c w s\u0105dzie i wpisa\u0107 roszczenie do ksi\u0119gi wieczystej. Przy zwyk\u0142ej umowie pisemnej przys\u0142uguje jedynie odszkodowanie."},{"question":"Czym r\u00f3\u017cni si\u0119 zadatek od zaliczki?","answer":"Zaliczka zawsze wraca do wp\u0142acaj\u0105cego. Zadatek przepada, je\u015bli wycofa si\u0119 kupuj\u0105cy, a je\u015bli wycofa si\u0119 sprzedaj\u0105cy, musi odda\u0107 go w podw\u00f3jnej wysoko\u015bci."},{"question":"Ile kosztuje umowa przedwst\u0119pna u notariusza?","answer":"Maksymalnie po\u0142ow\u0119 stawki podstawowej plus VAT. Przy dzia\u0142ce za 300 000 z\u0142 to ok. 1 212 z\u0142, a za wpis roszczenia do ksi\u0119gi wieczystej dochodzi 150 z\u0142."},{"question":"Czy od umowy przedwst\u0119pnej p\u0142aci si\u0119 PCC?","answer":"Nie. Podatek PCC (2%) p\u0142aci kupuj\u0105cy dopiero przy umowie sprzeda\u017cy."},{"question":"Ile czasu mam na dochodzenie roszcze\u0144 z umowy przedwst\u0119pnej?","answer":"Rok od dnia, w kt\u00f3rym mia\u0142a zosta\u0107 zawarta umowa sprzeda\u017cy. P\u00f3\u017aniej roszczenia si\u0119 przedawniaj\u0105."}],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/geo.you2.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/92","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/geo.you2.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/geo.you2.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/geo.you2.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/geo.you2.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=92"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/geo.you2.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/92\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":100,"href":"https:\/\/geo.you2.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/92\/revisions\/100"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/geo.you2.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/94"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/geo.you2.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=92"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/geo.you2.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=92"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/geo.you2.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=92"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}